보유세 강화와 장특공제 축소의 역설, 부동산 전월세 대란과 자산 양극화 심화되나

최근 정부의 부동산 정책 기조가 ‘실거주자 중심’으로 급격히 재편되면서 시장의 우려가 깊어지고 있습니다. 규제지역 지정과 대출 규제에 이어 비거주자에 대한 세제 혜택 축소까지 전방위적인 압박이 이어지는 추세인데요.

과연 이러한 실거주 중심의 규제가 시장을 안정시킬 수 있을까요? 부동산 전문가들의 날카로운 분석을 바탕으로, 현재 부동산 정책의 방향성과 이것이 시장에 미칠 치명적인 부작용 3가지를 심층 점검해 봅니다.

1. 양도세 중과와 보유세 인상

정부는 다주택자와 비거주 1주택자를 압박해 매물을 유도하겠다는 방침이지만, 이것이 오히려 매물을 완전히 잠그는 부작용을 낳고 있습니다. 양도세를 중과세하면 시장에 매물이 잠기는 현상은 필연적입니다.

💡 전문가 분석: 왜 보유세 인상으로 갈 수밖에 없는가?

양도세 중과로 매물이 잠긴 상황에서 정부가 매물을 강제로 나오도록 압박하려면 결국 '보유세 인상'이라는 카드밖에 남지 않습니다. 정부 스스로가 빠져나올 수 없는 올가미를 만든 셈인데, 이는 과거 노무현·문재인 정부 시절에 이미 한 번 가보았던 길과 정확히 일치합니다.

문제는 보유세를 높이면 그 세부담이 고스란히 세입자에게 전가된다는 점입니다. 정부 역시 전월세 상승으로 부담이 전가되지 않도록 법적 규제나 대책을 고민하고 있는 것으로 보이지만, 인위적인 가격 통제가 시장의 저항을 이겨내기는 쉽지 않을 전망입니다.

2. '비거주 혜택 축소'가 촉발할 불안

최근 당국에서 흘러나오는 "실거주가 아닌 주택까지 세제 혜택을 줄 이유가 없다"는 기조는 임대 시장에 직접적인 타격을 줄 가능성이 큽니다. 비거주 주택에 대한 혜택이 축소되면 시장의 매커니즘은 다음과 같은 도미노 현상을 겪게 됩니다.

정책 방향	시장 예상 반응	최종 부작용
비거주 혜택 축소	다주택자 진입 억제 및 갭투자 물량 급감	전월세 공급 축소 및 가격 상승
전세대출 규제 검토	전세대출 DSR 포함 및 한도 축소 가능성	서민 주거 안정성 훼손

예를 들어, 서울에 전세를 끼고 집을 사둔 지방 거주 1주택자가 세금 부담 때문에 서울 집으로 직접 이주를 결정하게 되면, 기존에 그 집에서 안정적으로 살고 있던 서울의 세입자는 강제로 밀려나게 됩니다. 결국 공급은 제자리인데 특정 지역의 전월세 불안만 광범위하게 확산되는 결과를 초래합니다.

3. '똘똘한 한 채' 쏠림과 자산 양극화

정부는 장기보유특별공제(장특공제)의 거주 요건을 대폭 강화하는 방향을 검토 중입니다. 기존의 거주 40%, 보유 40%의 균형 깨고 거주 비율을 60~80%까지 올리거나 보유 혜택을 아예 없애는 안이 논의되고 있습니다. 그러나 이러한 요건 강화는 시장에 또 다른 심각한 양극화를 부추깁니다.

거주 요건이 까다로워질수록 자산가들은 80%의 비과세 혜택을 확실하게 받기 위해 가장 단가가 높고 안전한 '똘똘한 한 채'에 집중하게 됩니다. 결과적으로 서울 강남권이나 핵심 지역의 아파트 선호 현상은 더 극대화되고, 외곽 지역과의 자산 양극화는 걷잡을 수 없이 벌어집니다.

📌 2030 세대의 박탈감: "우리들의 주거 사다리는 왜 치워버립니까?"

임대 시장이 풍부해야 청년층과 무주택자들이 전세를 딛고 매매로 넘어가는 '주거 사다리'가 작동합니다. 기성세대들은 전세를 끼고 집을 사며 자산을 형성해 왔음에도, 이제 막 자산을 모으기 시작한 2030 세대에게는 갭투자나 대출 통로를 원천 차단해 버리니 현장에서는 "사다리를 치워버렸다"는 거센 불만이 터져 나오고 있습니다. 임대료 상승의 브레이크 역할을 하던 '상생 임대주택 제도'마저 폐지 수순을 밟게 된다면 그 충격은 더 클 것입니다.

📝 마치며

거주 중심의 정책이 명분상으로는 정의로워 보일지 모릅니다. 하지만 장기보유특별공제나 임대 제도를 무조건 조이면서 마치 대단한 대책인 것처럼 포장하는 포퓰리즘식 접근은 도리어 더 큰 부작용을 낳을 뿐입니다. 집값 문제가 해결되기는커녕 전월세 대란으로 서민들의 고통만 가중될 수 있습니다.

부동산 시장 안정을 위해서는 실거주 수요를 지원하는 동시에, 민간 임대 시장의 공급 기능도 인정해 주는 '투트랙(Two-Track)'의 지혜가 절실합니다. 규제의 역설에 갇혀 공급망 전체가 마비되기 전에 실효성 있는 정책 조율이 이루어지기를 기대해 봅니다.

정부의 거주 중심 규제와 주거 사다리 축소에 대해 여러분은 어떻게 생각하시나요? 자유로운 의견을 댓글로 남겨주세요!